«Вы все обманщики, нет таких платежей!»: вся правда о минимальных платежах в рекламе новостроек

Когда вы видите в подборках новостроек платежи по 2 000 рублей в месяц, столкнуться с сомнениями – абсолютно нормальная реакция.

Особенно если открыть стандартный ипотечный калькулятор, вбить стоимость квартиры и увидеть ежемесячный платеж под 100+ тысяч. В этот момент кажется, что мизерные цифры на рекламных баннерах – это просто уловка, чтобы привлечь внимание.

Но никакого обмана здесь нет.

Обычные калькуляторы считают базовые программы и ставки, а символические платежи – это специальные условия, которые застройщики разрабатывают совместно с банками.

Честно показываем, как это работает, в чём выгода таких программ и какие у них есть подводные камни. Без сложных банковских терминов и розовых очков.

Самая популярная причина появления микроплатежей на этапе строительства – это траншевая ипотека. Это кредит, который банк выдаёт не единой суммой, а частями (траншами).

Вся механика выглядит предельно прозрачно:

• Первоначальный взнос: вы вносите собственные накопления в качестве первого взноса по стандартным правилам, обычно 20% от стоимости квартиры.
• Выдача по частям (траншами): банк перечисляет деньги не разом, а поэтапно – двумя-четырьмя частями по мере того, как дом подрастает этаж за этажом. Например, сейчас популярна ипотека с первым траншем 100 000 рублей, которая встречается у разных застройщиков Петербурга.
• Расчёт процентов: пока дом строится, проценты банку начисляются только на фактически выданную сумму (то есть за уже переведённые транши).

Важный нюанс: сама процентная ставка остается обычной. Но поскольку банк берёт проценты с крошечной части выданного кредита (например, с тех самых первых 100 000 рублей), ежемесячный платёж поначалу может быть символическим – 1 673 рубля.

Когда дом полностью готов и сдаётся в эксплуатацию, банк переводит последний транш. С этого момента активируется стандартный график, и ваш ежемесячный платёж становится полноценным (рыночным).

Чтобы вы могли безошибочно примерить эту механику на свой финансовый план, ответим на самые частые вопросы:

Такая же, как по стандартным ипотечным программам. Разница лишь в том, какая часть долга участвует в расчёте ежемесячного платежа в конкретный момент времени.

Да, можно. Но сделать это получится только после перечисления последнего (самого большого) транша. Кроме того, перед подачей заявки на рефинансирование вам может потребоваться оплатить «полный» стандартный платёж в течение 3-6 месяцев, чтобы банк одобрил переход на более низкую ставку.

Чаще всего транши используются на этапе котлована и активного строительства. Но на деле, траншевая ипотека бывает и на готовые сданные объекты – такие кейсы регулярно появляются в нашей практике.

Программу предлагают не все застройщики и банки. Иногда цена квартиры может быть чуть выше, чем при стандартной ипотеке. Однако колоссальная экономия на ежемесячных платежах за первые годы строительства с лихвой перекрывает эту разницу.

Второй инструмент, который кардинально меняет привычное представление об ипотеке, – субсидирование от застройщика.

Это искусственно сниженные ставки на ипотеку. Когда на рекламных баннерах вы видите ипотеку под 1%, 3,5% или 12,9%, зная, что процент по стандартной программе выше – это и есть субсидированные ставки.

На самом деле, льготная государственная программа (семейная и IT-ипотека) – тоже субсидия, но со стороны государства. Здесь же мы говорим о тех программах, которые застройщики разрабатывают совместно с банками.

Механика здесь следующая: застройщик напрямую договаривается с банком на индивидуальные условия. Например, банк выдаёт ипотеку не под стандартные 8%, а под 4%, и застройщик компенсирует банку недополученную выгоду с процентов (единовременно выплачивая банку комиссию за субсидирование).

Но так как у застройщика появляются дополнительные расходы, иногда (не всегда) он может увеличить стоимость квартиры для клиентов, которые хотят воспользоваться субсидированной программой.

Не всегда. Существуют субсидированные программы, которые фиксируются на весь срок кредита – даже если это максимальные 30 лет.

Чем меньше процент – тем ниже ваши ежемесячные платежи. Хоть итоговая цена и бывает выше, выплачивать такую ипотеку в первые годы гораздо легче. Многие осознанно готовы переплатить, если так будет комфортнее купить квартиру и переехать в свой новый дом без надрыва для семейного бюджета.

Не всегда. Если ваша цель – погасить ипотеку как можно быстрее и вы готовы вносить крупные ежемесячные платежи, выгоднее выбрать стандартную ставку. Но если вы хотите минимизировать ежемесячную нагрузку и не планируете закрывать долг в ближайшие пару лет (например, рассчитываете на рост доходов или инфляцию), субсидированная программа оказывается намного выгоднее.

Подобные условия предлагают не все застройщики, а стоимость квартиры при их использовании иногда может быть чуть выше базовой. Однако колоссальная экономия на ежемесячных платежах полностью перекрывает эту разницу.